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人才经济双托底:西安楼市连涨局

2019-06-23 15:22:21

中房报记者 许倩 | 北京报道

一座城市拥有源源不断的流入人口,也就拥有了未来。西安是这样的一个典型。

抖音上爆红的西安永兴坊摔碗酒、西安城墙上耗资千万的无人机表演、低门槛高补贴的抢人大战、房价的连涨不衰……2016年底至今2年多时间,西安,从一个古城摇身变为吸睛全国的网红城市,并奋力向新一线城市追赶。学习浙江,超越成都——西安的目标非常明确。

国家统计局数据显示,4月70个大中城市新建商品住宅价格中,西安同比涨幅最大,达23.8%;环比涨幅1.1%,亦居城市前位。经过史上最严楼市调控期,西安房价仍能持续上涨三年多,这样的坚挺,无一城能比。

人口暴增为西安楼市注入了源源不断的购买力。接连7次升级的户籍政策刺激下,过去两年西安落户人数超过110万,现在户籍人口规模已过千万,这是西安未曾有过的经历。

正效应背后,房价攀升也成为“新西安人”的心头之重。近段时间以来,单价2万元、3万元的项目相继价格公示,一些新楼盘又现千人登记、千人摇号的场面。

变化开始出现。更能反映市场真实情况的二手房市场呈现退烧迹象。据诸葛找房数据中心统计,西安4月二手房挂牌量环比上涨10.4%;挂牌价15875元/平方米,环比下跌0.04%。

“过去两年西安二手房市场被大涨冲昏了头脑。现下市场正逐渐回归理性,一套100平方米的二手房降价二三十万元已是常态。”西安一位二手房中介工作人员称。

“西安房价环比虽仍在上涨,但增幅在下降,房价整体处在正常范围内,楼市调控还是有效的。接下来人口引入效应还会持续,但去年那么大规模的人口流入现象不会出现了,预计下半年西安房价将继续平稳上涨。”西安交通大学房地产研究所所长杨东朗对中国房地产报记者表示。

比照西安国家中心城市、国际性综合交通枢纽等光环,楼市上涨,似乎成为西安市场交易多方心照不宣的共识。

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房价连涨38个月及其推手

如果从2016年3月算起,西安市新建商品房价格已连续上涨38个月。即便在最严调控年的2018年,同样走出了特立独行的行情。2018年9月至今,西安房价同比增速始终保持在20%以上。今年4月份西安新房均价达到历史最高点,约13681元/平方米,同比上涨23.8%,连续5个月成为房价同比涨幅最大的城市。

需求旺盛,供不应求,是西安新房市场的一大写照。据监测,4月份西安市有31个住宅项目进行了开盘推售,共计7772套房源,当天开盘去化6438套,整体去化率约83%。5月,共推出住宅房源10011套,当天开盘成交8706套,整体去化率87%。

截至5月27日,在主城区+长安+沣东新城三个登记平台上,已有28盘次7161套房源登记完毕,共有21543人参与登记。其中,均价在13000元/平方米(含)以下的盘仅13个,而有15个盘在这价格水平以上。

值得注意的是,4月共有8个项目出现“千人摇”局面,紫薇东进、曲江褐石小镇分别推售的192套、322套房源,申请人数均突破2000大关。5月份“千人摇”盘次有6个。

都是哪些人在抢房?来自中国指数研究院的报告显示,在关注西安楼市的购房者中,仍以西安本地人占据绝对优势,咸阳、宝鸡等西安周边地区的人由于地理位置因素,也会关注西安楼市,这是因为随着西安建设的推进,本市及本省人对西安的未来充满信心。而外地人除了北京、上海这样的人口大城市之外,其他城市对西安的关注并不多,这与西安的限购限贷政策也有一定关系。

单看刚需,西安就有着庞大的户籍人口基数。2017年3月,西安率先在同等城市中推出“流程最简、门槛最低、条件最少”的落户政策。西安市统计局数据显示,户籍新政实施两年多来,有115.1万人成为“新西安人”,其中学历落户和人才引进占比高达64.05%。西安2018年发放了81.19万户籍指标,相当于吸纳了一个中小城市的人口数量。

截至2019年4月30日,西安户籍人口共1004.9万,流动人口317.9万。西安市户籍人口平均年龄为38.07岁。这些人落户西安难免要购房置业,有着人口红利支撑,房价想不涨都难。

推动西安房价上涨的还有土地市场溢价率的提升。两年前西安的房价单价不过7000元左右,而如今地价楼面价每平方米六七千元以上已很常见。尤其是主城区土地稀缺,区域地王再现。如3月21日高新软件新城两宗土地公开拍卖,共吸引了碧桂园、高新地产、中粮等26家房企争抢,最终被高新地产以13482元/平方米楼面地价拍下。这里汇聚的几乎都是西安未来的中产阶层。阿里巴巴丝路总部、中软国际万人软件基地、西安环普国际科技园、国家数字出版基地等都位于这里。

中国指数研究院数据显示,西安以成交总价240亿元同比上升48%,规划建筑面积958万平方米同比降低16%,分别位列今年一季度全国土地成交城市排行榜的第7、第2名。

一位在西安拿地的房企负责人表示,2017年以来,随着西安土地市场的规范,土地供应变得更加透明化,加之西安是西部中心城市,人口增速排名靠前,多重政策利好加身,品牌房企相继涌入。现在西安土地资源稀缺,入场的开发商又多,在合理地价下,公司会积极扩张西安土地储备。

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经济托底

说起西安两年多来的迅猛发展,曾经的书记王永康功不可没。2016年12月,王永康走马上任西安市,当时便许下誓言:要让这座西北城市改头换面,“振兴大西安,全面对标成都”。

王永康将招商引资作为“一号工程”。在西安期间,他大刀阔斧进行城市建设和招商引资,唤醒了西安这座千年古城,营商环境大幅度提高,多家世界500强和著名互联网公司纷纷落地,这其中包括京东、海航、苏宁、华为、阿里巴巴。

招商的同时,王永康还不忘推动西安地位的提升,2017年全国两会上,王永康向总理建议“推动西安成为国家中心城市”,总理现场表态支持。2018年2月,西安正式成为第9个国家中心城市。

2016年西安GDP6257.18亿元,排在全国26个省会城市第11名,全国城市GDP排名第26名。2018年GDP达到8349.86亿元,占全省比重升至34.2%,创14年来新高,跻身全国20强;GDP增速为8.2%,增速居副省级城市第一。

西安经济发展和地位的提升,吸引了投资者闻风而至,楼市涨起成了水到渠成的事。

“最重要的是市场信心起来了。一线房企进入西安后,高价拿地,说明这些房企对西安楼市预期向好,老百姓也看好西安房价增长。”杨东朗表示。

2019年,西安对于人口的引入更为重视。2019年初,西安市委、市政府印发《西安国家中心城市建设实施方案》,提出“到2020年时,户籍人口欲达到1200万,常住人口超过1500万”。

在加强版落户新政刺激下,结合2019年政府工作目标,“新西安人”有望再增40万。“意味着需求会持续增加,楼市供应压力将进一步加大,会给房价上涨带来更多压力。但目前还是由政府来控价的,且今年大调子还是以稳为主,所以西安房价不可能大涨大跌,去年房价涨幅是27%,今年能控制在15%以内就不错。”美城股份市场研究中心总监沈玮认为。

“目前西安楼市呈现两极分化的局面,受到追捧的都是性价比高的项目,而房价偏高或大户型产品去化放缓。楼市和购房者都将逐渐趋于理性。”西安建筑科技大学建筑学院副教授马健表示。

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降温信号出现

西安落户人口的暴增带来了楼市的坚挺,但暴增过后,房价降温信号也开始出现。尤其是对新房市场有明显警示意义的二手房市场,挂牌价出现松动。

首先体现在,二手房房源入市增多,很多待价而沽的卖房者绷不住了。从数据上看,西安在售的二手房数量已经从去年11月的4.09万套,增加至今年5月份的7.5万套。同时,降价范围也在不断扩大,降价房源增多。

诸葛找房数据显示,5月第一周,西安挂牌价下降房源为1048套,而同期涨价房源仅为334套,不到其1/3。这些房源挂牌价少则降2万元、5万元,多则10万元、20万元。与去年同期市场情况形成强烈反差。不过,在高新中心区域,带学位指标的二手房价格依然坚挺。

4月公布的70个大中城市新房和二手房的价格对比,西安新房价格环比涨幅1.1%,同比增长23%;二手房价格环比涨幅0.9%,同比增长13%,二手房价格涨幅明显比新房低,热度与去年相比也有所下降。

西安一位市场人士称,二手房配套环境都已成型,除了好的学区、地铁房,如果周边没有好的规划,增值潜力很难超过新房,加上好的二手房产权年限可能已经过了很多年,后期如果想出手置换,没有新房容易。“去年二手房价格普遍高于新房15%~30%,今年而随着二手房挂牌价的松动,这种价格倒挂的现象逐渐消失。”

对于新房市场,也并非所有项目都能热卖。与千人摇号相对应的是,一些楼盘出现了购买申请人少于房屋套数的情况,已经不用摇号,可以直接购买,最近又传出了小蜜蜂派单、高转介费等行情低迷时的营销手段。

西安降低门槛落户政策已被更多城市所效仿。近期,天津、杭州纷纷酝酿新一轮的落户新政,如杭州版本为“大专学历人才引进落户只需满足两个条件:35周岁以下,在杭工作并由用人单位正常缴纳社保”。

马健认为,未来我国城市将普遍面临“人口结构压力增加”与“人力资本面临结构性短缺”的挑战,人口抚养负担日益加重,传统的人口红利逐渐消减。未来城市之间的人才、人口争夺战会更加激烈。西安在吸引人口方面不仅需要更多的政策支持,也需要在改善城市公共服务和经济发展方面下功夫,全面提升城市综合实力和吸引力。

(此文刊于中国房地产报6月3日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

流程编辑:曹冉京

审读:戴士潮

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