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北京青龙湖限竞房扎堆入市:有网约车司机曾受邀去楼盘当托儿

2019-08-13 09:42:02

自2016年底首宗“限竞房”(即“限地价、竞房价”)地块开拍以来,旨在控制房价飞速上涨的限竞房如今已成为北京市场的供应主力,限竞房也成为各区域房企竞争的主战场。

《中国经营报》记者近期探访位于房山与丰台交界处的青龙湖区域限竞房楼盘了解到,在售楼盘实际销售价格普遍比限定最高价要低,楼盘间的竞争更为白热化。甚至有网约车司机收到了部分楼盘的邀请,让其假扮购房者前去楼盘进行登记看房。

区域供应房源预计超6000套

青龙湖位于北京市区西南方向六环外,距离市中心直线距离28公里。青龙湖水域面积6000余亩,为AAA级旅游景区,景区内有露天沙滩浴场、观光果园、水上娱乐、会议餐饮等场所。周边区域有已建成的天湖会议中心、康怡养老院、京辉高尔夫球场,以及在规划中的乐高乐园等一批养生、娱乐场所。

从今年6月开始,这片区域集中上市了一批新房。目前已有龙湖熙湖悦著、金地大湖风华、首开熙悦观湖、中铁山语澜廷等楼盘在售或者即将上市。加之此前已经入驻的石榴集团V7北湖壹号、亿城燕西华府、中粮西海,青龙湖附近聚集了近十家大中型房企。

中原地产首席分析师张大伟表示,青龙湖区域供应量是一个“痛点”。按照目前已出让的88万平方米建筑面积,以“70/90”的政策要求计算,大约会供应6000套以上的房源。这批房源均为限竞房,要求建筑面积在90平方米以下的房子要占到所有房源的70%以上。根据政策要求,该区域普遍限价在 .5~ .9万元/平方米左右。

目前这块区域已开发商业较少,公共交通尚不方便,距离最近的地铁站(房山线阎村东站)仍有6公里。驾车从金地大湖风华出发到五棵松,在不堵车的情况下,途经西六环、京昆线,大约需要 5分钟。

据销售人员介绍,该区域规划建设T1、T2有轨电车,可以接驳房山线稻田站,设青龙湖公园站,但建成时间尚不清楚。

据楼盘销售人员介绍,不少购房者是来自存款尚不充裕的海淀上班族。

按照政策,限竞房有“购房后5年不得入市”的规定,另外取得房本需要1~2年,也即购房7年后才有可能出售。

总价限定281万凑“普宅”标准

一对在龙湖熙湖悦著项目看房的母子告诉记者,他们住在南五环,准备再买一套房子养老或者上班用,但觉得这里太远了,在考虑去其他距离市区更近的地方买二手房。

记者了解到,青龙湖区域的几个楼盘其房源总价则“不约而同”设定在了281万元以下。

金地大湖风华89平方米房源和龙湖熙湖悦著8 平方米房源都将价格定在280.7万元或者280万元,即将开盘的首开熙悦观湖也将89平方米房源价格锁定在281万以内。实际上,281万元正是北京六环外“普宅”的限定价格。北京普通住宅的规定要求房屋满足三个条件:小区容积率在1.0(含)以上,单套房屋的建筑面积在140平方(含)以下,实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。价格限定要求是:五环内标准为单价 9600元/平方米、总价为468万元;五环到六环 1680元/平方米、总价 74万元;六环外2 760元/平方米,总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

现行的“普宅”限价标准于2014年出台,至今限定的房屋价格未再进行调节。而据安居客数据,北京市的住宅均价,已由2014年的 .7万元/平方米涨到了2019年6月的6万元/平方米。

位于西六环外的青龙湖为满足“普宅”标准需要把单套房价降到281万元以下,这样可以享受首付比例和税费的优惠。如果购买首套房为“普宅”,首付比例为 5%,如为二套房,首付比例为60%。这两个数字均低于“非普宅”的40%和80%。契税方面,普宅只需缴纳1%,而非普宅则为 %。二者在契税方面的差价超过了5.6万元。首套房的首付金额差别也超过了14万元。

记者了解到,为满足这个标准,部分楼盘将价格进行了分拆。金地大湖风华一期开盘的部分89平方米房屋总价为280.7万元,每平方米均价约 .15万元,低于 .7万元/平方米的最高限价。

金地大湖风华楼盘销售人员表示,购买这样的优惠房源,前提是额外购买一项10万元的“新浪团购费”。销售人员直言:“就是把总价290.7万元拆分成了280.7万元和10万元两部分。”

根据销售人员提供的“团购费”收据显示,收款方为“北京臣信房地产经济有限公司”。工商登记信息显示,该公司的股东为北京怡生乐居信息服务有限公司。金地方面未予置评。

记者从另一个楼盘了解到,因拿地价格高,建设标准不同,其已经放弃贴近“普宅”标准,一套90平方米的房屋销售定价则超过了 54万元。

网约车司机曾受邀去当托儿

记者7月7日在金地大湖风华售楼处看到,当天售楼处较为热闹。据销售人员介绍,现场多为正式签约的购房者,首次开盘优惠力度大,且送精装修,房屋销售很快。

金地大湖风华于7月7日取得预售许可证,记者7月18日在北京市住房和城乡建设委员会网站上搜索了解到,项目共有8栋楼处于可售状态,可售房源 12套,已预订和处于资格核验中的房源有 9套。

龙湖熙湖悦著于6月21日开盘,据龙湖地产方面介绍,1期开盘250套房源,到6月 0日已经售出200套。记者7月18日在北京住建委网站上查询到其在售的 40套房源中,处于已预订状态房源为 1套。据行业人士介绍,住建委网上签约备案系统信息更新有所迟滞。

记者走访当天遇到的一位刘姓网约车司机告诉记者,他曾接到青龙湖区域楼盘销售人员的网约车订单,销售人员不坐车而是请求其充当购房顾客,但因不提供额外报酬,其未应允。

而在部分楼盘外,则驻守了不少房屋中介。一位自称安居客新房顾问的中介告诉记者,限竞房销售压力大,金地大湖风华楼盘就有不少顾客是中介介绍过去的,并且承诺中介可以给出比售楼处更低的折扣。

根据中原地产的数据,北京限竞房已供应 .78万套,2019年上半年限竞房签约0.92万套,叠加2018年的网签数量,共签约1. 8万套,但目前依然有2.4万套库存。

张大伟表示,限竞房市场分化很严重,除了少数网红项目外,大部分项目都遇销售压力,青龙湖等区域井喷数千套供应有可能带来价格战。

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